Какие документы нужны для продажи земельного участка

Оглавление статьи:

Российский рынок земли в последнее время претерпел существенные изменения. Несмотря на утверждение риэлторов и других специалистов об устоявшейся цене на землю или даже о ее медленном росте, купить земельный участок в России становится все проще в связи с реальным снижением цены. Поэтому вместо юридических лиц - строительных компаний и физических лиц - «толстосумов» покупателями земли все чаще выступают обычные граждане России, которые пытаются таким образом решить жилищные проблемы.

Разумеется, большинство из них не всегда имеют достаточные юридические знания, а потому легко могут стать жертвами как недобросовестных продавцов, так и откровенных мошенников. К сожалению, этот тезис подтверждает и юридическая практика. Именно поэтому имеет смысл внимательнее рассмотреть процедуру купли-продажи земли и требования к оформлению соответствующих документов.

Продажа земли. Юридические тонкости

Будущему владельцу земли, прежде всего, необходимо убедиться, что продавец в реальности является полномочным владельцем участка и его «земельные» права должным образом задокументированы, т.е. он имеет Государственный акт права собственности на земельный участок. Там указываются данные владельца земли, кадастровый номер участка, его размер, целевое назначение. Кроме того, здесь содержится информация о плане границ земельного надела. 

Документы для продажи земельного участка

Процедура купли-продажи земли обременена некоторыми трудностями. Они заключаются в том, чтобы собрать документы, необходимые для продажи земельного участка.

Сторонам договора, как продавцу, так и покупателю для успешного завершения сделки продажи земельного участка нужно предоставить нотариусу или другому должностному лицу следующие документы:

• паспорт гражданина РФ или допустимую законом замену этому документу;
• справку из БТИ о принадлежности недвижимого имущества;
• правоустанавливающий документ на право собственности, относящийся как к земельному участку, так и к дому, если таковой присутствует. К данной категории можно отнести различные нотариально заверенные свидетельства, договоры, выдаваемые БТИ удостоверения, постановления суда и прочее;
• в случае получения недвижимости в наследство или в дар обязательно нужно предоставить документ из налоговых органов о том, что владелец не имеет налоговой задолженности на полученное в акте наследования недвижимое имущество.;
• если имущество приобреталось супругами в период брака, от супруга нужно иметь согласие на отчуждение земельного участка;
• свидетельства, справки из Органа по землеустройству, различные выписки из земельной книги, а также любые другие документы, подтверждающие правовое состояние участка и дислоцированной на нем недвижимости;
• справка об отсутствии либо наличии имущественных обременений, которые касаются прав пользования третьими лицами;
• в случае пребывания участка в долевой собственности, где один из участников долевой собственности желает продать свою часть, нужно предоставить подтверждающие факты извещения остальных дольщиков о цене земли и осуществляющемся факте продажи.

Продажа земли: возможные риски и опасности

Среди распространенных вариантов некорректного оформления продажи земли существует, например, такой. Право собственности на земельный участок зарегистрировано на юридическое лицо (предприятие). Владелец предприятия предлагает покупателю вместо покупки земельного участка у юридического лица стать владельцем этого юридического лица (предприятия) в целом, что предполагает получение в собственность и земельные участки. 

Аргументация очень простая - переоформление юридического лица на нового владельца осуществляется значительно быстрее и дешевле, чем переоформление земли. Якобы все элементарно, прозрачно и с финансовой точки зрения - целесообразно.

При более тщательном изучении ситуации становится понятно, какие подводные камни присутствуют в этой схеме. Во-первых, нужно покупателю в дальнейшем решать все проблемы юридических лиц: отчеты, налоги, проверки. Во-вторых, юридическое лицо вполне может обзавестись обязательствами перед третьими лицами. В результате этих обязательств может возникнуть необходимость в дополнительных расходах, или, что еще хуже, возникает опасность обращения взыскания на имущество покупателя, например, на тот же земельный участок. 

Советы при оформлении купли продажи земли

Прежде всего, следует определить несколько общих правил, которые могут пригодиться в любой конфликтной ситуации. Стоит собрать максимум информации о лице продавца, независимо от того - это физическое лицо-гражданин или юридическое лицо. Проверка законности отчуждения участка во многом полагается на нотариуса и именно он несет за это ответственность.

Следует проверить, находится соответствующий земельный участок на территории того органа власти, который по документам принимал решение о его выделении. Это актуально для участков, выделяемых на окраине городов. Следует определить, проводилось ли на этой территории разграничение населенных пунктов или определение их пределов. Если подобное разделение не проводилось - приобретение такого участка становится рискованным.